Ha már elhatározta, hogy eladja az eddig szeretett házát, a következő teendői lesznek:

Érdemes utánanézni, hogy milyen „ottfelejtett" bejegyzések vannak az ingatlan  tulajdoni lapján.
Ilyenkor szokott kiderülni, hogy már rég kifizetett kölcsönök miatti jelzálog bejegyzés, oka-fogyott beépítési kötelezettségek ...stb. pihennek az ingatlan tulajdoni lapján.
Több esetben találkoztunk azzal, hogy az évtizedek óta felépült családi házon nem volt lakhatási engedély, vagy a jobbik esetben volt lakhatási engedély, de nem volt térképezve az épület. Na ilyenkor aztán lehet kapkodni!
Ha már a tulajdoni lapunk rendben van, nem árt azt is eldönteni, hogy mennyiért válunk meg álmaink házától.
A saját elgondolásunkon felül nem árt egy picit körülnézni az ingatlanpiacon,  jobb esetben szakember segítségét kérni. 
Milliók veszhetnek egy rossz döntésen.
Ha sokkal a piaci ár felett kínálunk, akkor meg se nézik az ingatlant,  ha jóval alatta szeretnénk megválni tőle, akkor meg valóban nagyobb összeget veszthetünk a kapkodással.
Próbáljon meg a vevő fejével gondolkodni!

Eladás előtti karbantartások, felújítások:

Érdemes-e, vagy sem?
Ezt mindenképpen jól át kell gondolni!.
A beleölt energia és pénz sok esetben fölösleges lehet.
Természetesen egy korrekt korszerűsítéssel járó felújítás jó benyomással bír a vevő számára, de viszont sok vevő gondolkozik úgy, hogy inkább egy "rosszabb állapotú lakást" vesznek meg, olcsóbb pénzért, a különbözetett pedig rákölti a saját szája íze szerint.

Ezért...

Oda kell figyelni arra is milyen első benyomás éri a vevőt.
Az első benyomás nagyon fontos! Más szakágakban is szokták mondani , hogy első benyomás csak egyszer van. Ha az negatív, onnan már nehéz feltámaszkodni.
Tehát: 
a kert legyen rendben, a lépcsőház felsöpörve, felmosva, amikor a vevő jön, -persze  nem árt, ha mindig így van -, a lakásban friss levegő legyen, (előtte nem árt kiszellőztetni). Rend, tisztaság alapvetően már egy jó benyomást kelthet.
A vevőt vigyük körbe, mutassunk meg neki mindent, hiszen minden érdekelni fogja, a kérdéseire válaszoljunk őszintén, kimerítően.
Mi már tudjuk a mik a lakás előnyei, ezeket hangsúlyozzuk, a hátrányait viszont már annyira nem kell, arra rá fog jönni maga is, de azt is tudni kell, hogy a vevő más értékrend szerint fogja nézni, mint mi.
Amikor az ár kerül szóba, legyünk határozottak. Ne mutassuk ki azt, ha nagyon eladó az ingatlan, ha már megalkudtunk tovább nem szabad dicsérni a házat -akkor már visszás hatást érhetünk el vele.
Fontos!  Ha kimondtuk az árat maradjunk csendben, az veszít, aki először megszólal!  Hadd főjjön a vevő a levében. Ha kell neki a ház, akkor megveszi, ha nem, akkor úgy sem.

Pénzügyek:

Ne tartsuk sokáig az ingatlant foglaló nélkül egy vevőnek, maximum egy hétig.
Ha komoly a vevő pár napon belül foglalóval tér vissza, mely az ingatlan eladási árának 10-20%-a lehet. A hatáklyos  jogszabályok szerint az e feletti (20%) foglaló előlegnek minősül. 
Hogy tisztázzuk a foglaló jogi mivoltát: a foglaló az, amit a vevő elveszít, az eladó pedig duplán ad vissza, ha miatta hiúsul meg az üzlet.
De ezt a szerződést készítő ügyvéd úgy is elmondja, mert úgye mindenki úgy gondolja, hogy már az előszerződést is szakember készíti el. Ne vállaljunk olyan határidőt, amiben nem vagyunk biztosak, hogy tartani tudjuk. Ha komoly a vevő megvárja, míg rendezzük a sorainkat (tulajdoni lap, meglévő kölcsön törlesztése, jelzálog töröltetése stb.) A vételár kifizetésénél legyünk következetesek, ragaszkodjunk a rögzített határidőkhöz, ne adja se birtokba sem tulajdonba az ingatlant, míg a teljes vételárat meg nem kapta. A hitelnél a tulajdonba adás csak a banki kötelezettségvállalás, vagy teljes kifizetés után történjen! Ettől eltérőt a Bank sem kérhet.
Ha már minden rendeződött az ingatlant korrekt módon a szerződésben fektetett módon adjuk át.

Egyéb kötelezettségek:

Ingatlan eladásból származó jövedelem bejelentése, adó befizetése.
Itt minden eset egyedi, az eljáró ügyvéd mindenről tájékoztatást tud adni, de fontos, hogy Ön is tájékoztassa őt -a vételi árró, mikor vette, milyen levonások keletkezhetnek az adóból, esetleg az eladási árat is lakáscélra kívánja-e fordítani. Ekkor kaphat haladékot az adó befizetésére, itt viszont később a lakáscélú felhasználást igazolni kell az APEH felé.

Sok sikert!

Adásvételi szerződés

Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:

1.     az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes;

2.     a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.

Ezért óvakodjunk attól, hogy szóbeli megállapodást követően, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessünk ki. Az ügyvéd vagy a közjegyző nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát .

Ingatlan adásvételi szerződés kötelező elemei

A szerződés tartalmára vonatkozó előírások mindegyik esetben azonosak, amelyek közül csak a fontosabbakat emeljük ki, figyelemmel arra is, hogy ezeket az eljáró ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenőriznie   .

Az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell:

1.     a felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát);

2.     az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám);

3.     a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát;

4.     a keltezés helyét és idejét;

5.     több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.

Mi minősül adásvételi szerződésnek?

A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza:

1.     a felek személyét;

2.     az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;

3.     az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.

Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezeket az adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.

Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés cím szerepel, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.

Néhány fontos tanács

Nem lehet minden eshetőségre felkészülni, de csökkentjük a csalás lehetőségét, ha három fontos szabályt betartunk:

1.     megbízható jogi képviselőt választunk,

2.     minden dokumentumot elolvassunk,

3.     kellő körültekintést tanúsítunk.

A jogi képviselő kiválasztása

Nagyon lényeges, hogy megbízható jogi képviselőt válasszunk. A megfelelő ügyvéd kiválasztása - megbízhatósága és szaktudása miatt - nagyban elősegíti, hogy zökkenőmentesen bonyolódjon le az ingatlan vásárlása.

A vevő ragaszkodjon ahhoz, hogy a szerződést az általa megbízhatónak tartott jogi képviselő készítse el, vagy ha az eladó ügyvédje mellett döntenek a felek, az aláírás előtt mindenképpen nézesse át a szerződéstervezetet saját ügyvédjével, és a legapróbb változtatásokat is folyamatosan egyeztesse vele, mert egy szó is teljesen más értelmet adhat a szerződésnek.

Igyekezzünk olyan ügyvédet választani, aki vállalja, hogy a földhivatali eljárásban is segítségünkre lesz, mert ott még több olyan probléma felmerülhet, ami nem kapcsolódik az okiratszerkesztéshez. Sajnos egyre gyakrabban előfordul, hogy az ügyvéd a szerződésben kiköti, hogy csak annak elkészítésére vállalkozik, ezzel leszűkítve a kötelezettségeit és megnövelve a vevő kockázatát.

A dokumentumok áttanulmányozása és átolvasása

A dokumentumok áttanulmányozását mindig a tulajdoni lappal kezdjük, amelyben megtalálhatjuk az eladó fontosabb adatait (a tulajdonos személye, az ingatlan megnevezése, főbb adatai, terhei, stb.). Mindig az aktuális tulajdoni lapot nézzük meg, ne elégedjünk meg a leggyakoribban hallott és a közigazgatásban is általában elfogadott harminc napnál nem régebbi állapottal. Az ingatlanon ugyanis akár a szerződés aláírásának napján is történhet változás, amely kizárhatja a tulajdonszerzést, vagy hosszas pereskedésre kényszerítheti a vevőt. A legkörültekintőbb ügyvédek még a szerződéskötés napján, vagy a vételár kifizetését megelőzően ellenőrizni szokták az ingatlan-nyilvántartási helyzetet.

A tulajdoni lap mellett fontos információkat tartalmaz társasház esetében a társasház alapító okirata is. Ebből tudhatjuk meg azt is, hogy például tartozik-e tároló vagy erkély a lakáshoz. Gyakran előfordul, hogy a lakásból is elérhető erkély az eladó tájékoztatása alapján a lakáshoz tartozik, és csak később derül ki, hogy ezt más is használhatja (közös tulajdonban van), vagy éppen a vevőknek nincs joguk ott tartózkodni. Természetesen ilyenkor az eladó megtévesztette a vevőt, és az eladó pereskedhet a vételár mérséklése vagy az eredeti állapot helyreállítása - a vételár teljes visszafizetése és a tulajdonviszonyok visszaállítása - érdekében. Jobb azonban az ilyen helyzeteket megelőzni, már csak azért is, mert a vevőnek kell a megtévesztést vagy tévedést bizonyítani, ami adott esetben lehetetlennek bizonyulhat.

Gyakran előfordul, hogy a szerződéstervezet átolvasását követően a végleges szerződést már nem olvassa el a vevő, mivel elhiszi az eladó azon állítását, hogy azon már semmit nem változtattak. Az esetek döntő részében ez igaz is, de azért, hogy ne fordulhasson elő - akár véletlen elírás miatt - ennek ellenkezője, a szerződést az aláírása előtt mindig alaposan át kell tanulmányozni. Pár perc ráfordítással elkerülhető pár év pereskedés, vagy az ingatlan elvesztése.

Oldal: Értékesítés előtti tanácsok.
KÖSZÖNTJÜK AZ INGATLANOS WEBOLDALUNKON - © 2008 - 2024 - ingatlanos.hupont.hu

A HuPont.hu ingyen weboldal szerkesztő mindig ingyenes. A weboldal itt: Ingyen weboldal

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat